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    地产利润率将进一步回落资金优势促强者恒强吗

    2022-03-22 来源:

    和父亲极少连络。近日有媒体拍到周星驰悄悄探访星爸。报道指出 地产:利润率将进一步回落 资金优势促强者恒强 类别: 机构: 研究员:

    [摘要]

    我们将地产开发商按市值分为一、二、三线公司,对分类公司的半年报财务数据和经营数据进行分析。上半年板块营收同比增长16%,净利润持平,利润率明显下滑,预计1 年利润率将进一步下行。由于未来毛利空间被压缩,预售监管导致周转率亦难改善,开发商要获得高的股东回报需比拼费用管控能力和杠杆融资能力,而一线公司在这两方面的优势无可比拟。

    因此我们建议板块操作仍以一线公司为主。

    支撑评级的要点2012年上半年,板块毛利率和净利润率分别同比下跌了1.6和2个百分点。行业调控、市况不佳,因而降价、促销、资金周转不畅、让渡项目权益等都侵蚀着板块的最终净利率。上半年,不少白马公司净利润率的下滑幅度都超过了我们的预期。

    今年结算均价见顶,明年毛利率进一步下行不可避免,综合来看,预计明年全年板块平均净利润率的下降幅度约在个百分点至10%左右甚至更低,但部分公司由于销售结构变化,变动幅度将远远大于这个区间。

    一、二、三线公司中,信贷资源向一线公司倾斜最为明显,而且和二三线公司的差距在逐步扩大中,我们判断在201 年货币政策仍难回宽松,行业内部融资能力分化将更加剧烈,资金密集型的地产公司马太效应将维持,强者恒强,弱者翻身难度加大。

    始于2011年1月的史上最强调控由于过度强调行政手段而缺乏可预测性,使得企业是否拥有长期战略决策能力已经不再那么显眼。销售表现趋同、收缩战略趋同,上半年各类公司的现金流管理和去库存都取得了成效,经营性现金流转正,未售存货下行。行业整合潮未来临。

    一线公司虽然在利润率、资产周转率、销售增速上没有明显优势,但突出亮点在于:(1)银行信贷渠道通畅、杠杆运用充分;(2)费用管控能力强;( )预售锁定率高、业绩平滑空间大。因此具有较高的股东回报和业绩稳定性。

    二线公司受区域交易波动影响显著,其中一些也正在经历全国化之痛。

    得益于市场复苏,上半年部分二线公司销售大幅回升,同时我们看到二线公司的存货增长、预售款锁定率也正在追赶一线公司。

    投资评级和建议:

    一线公司中,从拿地和开工等先行指标看企业战略,保利地产和招商地产是一线中的进取者,他们在弱市中仍能获得持续的成长性,是我们板块中的首选品种。万科的多年市场历练和在行业中的长期领导性地位无可取代。华侨城仍旧保持少见的资源优势,而且它的豪宅产品具价格刚性,可以使它获得难得的高利润率。

    二线公司区域龙头企业中看好的是各方面素质比较均衡的中南建设、荣盛发展、首开股份等。另外,我们关注金融街在核心城市核心地段发展稀缺性商务地产的模式,与住宅行业相比是片竞争的蓝海。

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